בלב תל אביב – אזור נרחב מאוד שמשתרע בין הים לדרך בגין ודרך נמיר, ובין הירקון לאלנבי ולרוטשילד – חלק גדול מאוד מהמבנים הוקמו לפני עשרות שנים. ליתר דיוק עוד לפני קום המדינה או בעשור הראשון והשני לקיומה של ישראל.
בשנות ה-30, ה-40, ה-50 וה-60 רישום המקרקעין התנהל באופן שונה מזה הנהוג כיום. בפועל הרישום של הזכויות בנכסים שונים, כולל כמובן אלה שבצפון הישן ובמרכז תל אביב, התבצע בדרכים שונות, ואחת מהן נקראת מושע.
מה זה מושע?
המהות של מושע היא בעלות משותפת מלאה. כלומר, כשנכס מסוים – דירה, בניין וכו' – שייך למספר בני אדם, וכל אחד מהם הוא הבעלים של כל חלקי הנכס.
כתוצאה מאופן הבעלות ואופן רישום הזכויות, נדרש אישור מפורש מכל אחד ואחד מהבעלים על-מנת לבצע שינוי כלשהו בנכס. יש צורך בהיתר בנייה? כל הבעלים חייבים לאשר. נוצרה הזדמנות למכור את הנכס? שוב, רק אם כל הבעלים (והם יכולים להיות רבים) מאשרים את העסקה היא תוכל להתבצע.
התוצאה: מצב משפטי סבוך שמונע קבלת משכנתא ובאופן כללי מוביל לירידת ערך הנכס (במידה ניכרת).
האם אפשר לפתור את הבעיה?
במצב של מושע, יש מספר דרכי פעולה על-מנת למנוע את הפגיעה בערך הנכס (פגיעה ממנה סובלים כמובן כל הבעלים). דרך אפשרית אחת היא הסכם שיתוף במקרקעין שמגדיר באופן מפורש את כל הפעולות שכל אחד מהבעלים המשותפים רשאי לבצע בחלק מסוים מהנכס (החלק שהוא שלו בפועל, גם אם הרישום משותף).
דרך פעולה אחרת היא פרצלציה. מהות פעולה זו היא חלוקה של בניין שלם לתתי חלקות שלכל אחד מהן בעלים אחרים. השטחים הציבוריים נשארים בבעלות משותפת. באופן טבעי מימוש הפתרונות הנ"ל, וגם האחרים, מחייב בקיאות מעמיקה של עורך דין מקרקעין עם ניסיון בתחום הספציפי הזה.
איך צורת הרישום משפיעה על כדאיות רכישת נכס?
צורת הרישום הנ"ל מפחיתה כאמור את ערך הנכס. בהתאם, כשמחפשים דירה לרכישה בתל אביב (וגם בישובים אחרים שיש בהם מבנים ישנים מהעשורים הרלוונטיים), חשוב לבדוק את צורת הרישום. למעשה מומלץ לעשות זאת עוד לפני ניהול משא ומתן על מחיר או כל פעולה אחרת, כדי לא לבזבז זמן יקר ואנרגיות על נכס לא משתלם.
אם יש הסכם שיתוף במקרקעין והוא מופיע בטאבו, הפעולה הבאה היא בדיקת התשריט כדי לוודא שהדירה המוצעת למכירה שייכת במלואה למי שמציע אותה למכירה. אם הרישום תקין, אפשר להמשיך בתהליך הרכישה. כשאין הסכם שיתוף, קניית הדירה משתלמת אך ורק אם היא מוצעת במחיר של 15% פחות משווי השוק של דירות דומות (ואפילו 20% פחות).
בדיקות יסודיות לפני כל רכישת נכס
מושע הוא רק מצב אחד שעלול להוביל לירידת ערך נכס. גם חריגות מהיתר הבנייה, הבדלים בין שטח הדירה הרשום לשטח בפועל או חבות בהיטל השבחה הם סוגיות שמחייבות בדיקה יסודית עוד לפני כניסה למשא ומתן. בהתאם מומלץ לרכוש דירה בתל אביב אך ורק בלוויית אנשי מקצוע מנוסים.
